Za mnoge građane najveća prepreka pri kupovini prve nekretnine nije visina mesečne rate, već novac potreban za učešće. Kako cene stanova ostaju visoke, a banke uglavnom zahtevaju da kupac obezbedi deo sredstava iz sopstvenog džepa, sve više ljudi traži načine da do stana dođe bez velikog početnog kapitala.
Iako većina stambenih kredita podrazumeva učešće, postoje modeli finansiranja koji mogu pomoći kupcima da ga izbegnu ili obezbede na drugi način. Međutim, svaka od ovih opcija nosi određene uslove i rizike, pa je važno dobro proceniti sopstvene finansijske mogućnosti.
Jedan od najčešćih načina da se dobije stambeni kredit bez klasičnog učešća jeste da se kao dodatno obezbeđenje banci ponudi druga nekretnina. Na primer, ako želite kredit od 50.000 evra, banka može odobriti finansiranje celokupnog iznosa ukoliko kao hipoteku ponudite stan ili kuću čija je vrednost znatno veća od iznosa kredita. U praksi, procenjena vrednost te nekretnine trebalo bi da bude najmanje oko 30 odsto viša od iznosa koji se pozajmljuje. Hipoteka može biti na nekretnini u vlasništvu kupca, ali i člana porodice ili drugog lica koje pristane da svoju imovinu založi kao sredstvo obezbeđenja. Stručnjaci ovaj model često smatraju najpovoljnijim jer kupac izbegava dodatno zaduživanje kroz skupe gotovinske kredite.
Pojedine banke nude i stambene kredite u dinarima koji se mogu odobriti bez klasičnog učešća. Ipak, ovakvi krediti uglavnom imaju kraći rok otplate i više kamatne stope od kredita indeksiranih u evrima, zbog čega su ukupni troškovi zaduživanja često veći. S druge strane, kod evro-indeksiranih kredita kamatne stope su uglavnom povoljnije, ali postoji rizik promene kursa i kretanja Euribora, što može uticati na visinu mesečne rate.
Kesh kredit za učešće: Neki građani odlučuju se da podignu gotovinski kredit kako bi obezbedili novac za učešće, a zatim uzimaju i stambeni kredit. Iako je ovaj model moguć, on znači i dvostruko mesečno opterećenje, jer se istovremeno otplaćuju dve rate. Uz to, gotovinski krediti uglavnom imaju više kamatne stope, pa su skuplji od stambenih.
Šta je najvažnije pre nego što se zadužite?
Kupovina stana bez velikog početnog kapitala jeste moguća, ali stručnjaci upozoravaju da svaku opciju treba pažljivo analizirati. Poredjenje ponuda banaka, procena ukupnih troškova i realna procena sopstvenih prihoda ključni su kako bi buduća rata bila održiva i ne bi previše opteretila kućni budžet.
Koliko možete da se zadužite? Prilikom odobravanja kredita banke proveravaju kreditnu sposobnost klijenta i podatke iz Kreditnog biroa. Ukupna mesečna zaduženost, uključujući sve postojeće i nove kredite, ne sme da pređe limit koji banka proceni kao održiv. U praksi se najčešće vodi računa da ukupne mesečne obaveze ne budu veće od oko 60 odsto neto primanja.
Državne olakšice mogu pomoći: Kupci prve nekretnine, posebno mladi i porodice, mogu da računaju i na različite državne mere podrške. Povraćaj PDV-a, subvencionisane kamatne stope i drugi programi ne ukidaju obavezu učešća, ali mogu značajno da smanje ukupne troškove kupovine i olakšaju finansiranje.