Problemi u zgradama, poput dotrajalog krova, nefunkcionalnog lifta ili netransparentnog trošenja zajedničkog novca, često dovode do pitanja kako smeniti upravnika zgrade. Zakon o stanovanju i održavanju zgrada (Službeni glasnik RS, br. 104/2016 i 9/2020) nudi rešenje, a procedura, iako nije komplikovana, zahteva precizno sprovođenje kako bi odluka bila pravno valjana.
Obaveze upravnika i razlozi za smenu
Upravnik je zakonski obavezan da izvršava odluke skupštine stanara, organizuje radove na zajedničkim delovima zgrade, vodi evidenciju i finansije, saziva sednice i zastupa stambenu zajednicu. Profesionalni upravnik ima dodatne obaveze, uključujući prijem prijava kvarova 24 sata dnevno i podnošenje izveštaja o radu najmanje dva puta godišnje.
Kada upravnik ne ispunjava ove zakonske obaveze, stanari imaju osnov za pokretanje smene. Najčešći razlozi su neredovno održavanje zajedničkih prostorija, netransparentno trošenje sredstava, nereagovanje na kvarove, izostanak sazivanja skupštine i nepredavanje finansijskih izveštaja.
Dokumentovanje problema je ključno
Pre pokretanja procedure smene, važno je da stanari dokumentuju sve probleme. Fotografije, zapisnici, pisana prepiska i datumi prijava kvarova na koje nije bilo odgovora mogu biti od velike pomoći u slučaju eventualnog spora. Iako ovo nije formalni uslov za smenu, takva dokumentacija predstavlja snažan argument za opravdanost promene upravnika.
Procedura smene: Razlika između upravnika iz redova stanara i profesionalnog upravnika
Postupak smene započinje podnošenjem pisanog zahteva aktuelnom upravniku za sazivanje sednice skupštine sa jasnom tačkom dnevnog reda – smena upravnika. Ukoliko upravnik ne zakáže sednicu u roku od deset dana, bilo koji član skupštine ima pravo da je sam zakáže, uz obavezu da o tome obavesti upravnika. Obaveštenje o sednici mora biti dostavljeno najmanje tri dana pre održavanja.
Na sednici se vodi zapisnik i glasa se o smeni. Potrebna većina zavisi od toga da li je reč o upravniku iz redova stanara (prosta većina glasova prisutnih vlasnika) ili profesionalnom upravniku (dvotrećinska većina). Nakon glasanja, istovremeno se bira novi upravnik ili se donosi odluka o angažovanju profesionalnog upravnika. Promene se zatim prijavljuju jedinici lokalne samouprave radi ažuriranja Registra stambenih zajednica.
Vansednično donošenje odluke
Zakon omogućava i vansednično donošenje odluke o smeni putem pisanih izjava vlasnika, bez formalnog održavanja sednice. Ovo je posebno korisno u velikim zgradama, gde je dovoljno prikupiti potreban broj potpisa na zapisniku koji potvrđuje odluku.
Šta kada upravnik odbije da preda dokumentaciju?
Ukoliko upravnik nakon smene odbije da preda dokumentaciju, pristup računu, zapisnike ili drugu neophodnu dokumentaciju, novi upravnik treba da pošalje pisano obaveštenje sa rokom za primopredaju. Ako se saradnja i dalje odbija, stanari se mogu obratiti komunalnoj ili građevinskoj inspekciji, a u krajnjem slučaju i sudu. Kod profesionalnih upravnika postoji i mogućnost podnošenja prijave Privrednoj komori Srbije, koja može dovesti do oduzimanja licence.
Izbegavanje prinudne uprave
Ukoliko stambena zajednica nema upravnika, lokalna samouprava je zakonski obavezna da uvede prinudnu upravu. Zbog toga je ključno da se prilikom smene upravnika odmah predloži i izbor novog. Prazan period bez upravnika otvara vrata prinudnoj upravi, čime stanari gube kontrolu nad izborom osobe koja će upravljati njihovom zgradom.
Najvažniji savet je da se ne odlaže rešavanje problema sa upravljanjem, jer dugotrajno trpljenje neefikasnog upravljanja može dovesti do rasta troškova i komplikovanijih problema. Pravo stanara da odlučuju o tome ko će upravljati njihovom zgradom podrazumeva i mogućnost zamene upravnika koji ne izvršava svoje zakonske obaveze.