Kupac prve nekretnine može izgubiti pravo na poreske olakšice ako je ranije nasledio deo stana, kuće ili porodične stambene zgrade. Nije presudno samo da li je nekretninu ranije kupio, već i da li je od 1. jula 2006. godine bio vlasnik, suvlasnik ili zajednički vlasnik stambene nepokretnosti u Srbiji.
Razlika između izraza „kupac prve nekretnine“ i „kupac prvog stana“ je važna jer se pravo na poresko oslobođenje ili refundaciju PDV-a ne procenjuje prema tome da li neko prvi put potpisuje kupoprodajni ugovor, već prema njegovoj prethodnoj imovinskoj istoriji.
Prema pravilima koja primenjuje Poreska uprava, jedan od ključnih uslova jeste da kupac od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji nije imao u svojini, zajedničkoj svojini ili susvojini stan na teritoriji Srbije.
Nasledstvo može predstavljati problem. Ako je osoba nakon ostavinskog postupka upisana kao suvlasnik dela stana ili porodične stambene zgrade, poreski organ može zaključiti da ne ispunjava uslove za poreske pogodnosti predviđene za kupca prvog stana.
Za poreski tretman nije presudno da li u nasledjenoj nekretnini živite, koristite je ili možete samostalno da je prodate, već kakav je vaš pravni status. Ako ste upisani kao suvlasnik, imate svojinski udeo, a upravo taj podatak može uticati na ostvarivanje prava na poresko oslobođenje ili refundaciju.
Zbog toga je pre kupovine preporučljivo proveriti podatke u RGZ-u, odnosno eKatastru, kao i da li se za određenu nepokretnost vodite kao poreski obveznik kod lokalne poreske administracije.
Kod kupovine starogradnje značajno je oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava. Kupac prvog stana, pod propisanim uslovima, može ostvariti oslobođenje za površinu do 40 kvadratnih metara za sebe i dodatnih 15 kvadrata po članu porodičnog domaćinstva koji takođe ispunjava uslove.
Kod novogradnje kupljene od investitora koji je u sistemu PDV-a ne traži se ovo oslobođenje, već refundacija PDV-a. Međutim, i tada se proverava da li kupac ispunjava uslove koji važe za prvi stan.
Nasledni udeo može biti važan u oba slučaja – kod starogradnje kroz Zakon o porezima na imovinu, a kod novogradnje kroz pravila Zakona o PDV-u.
Kupci neretko smatraju da nasledna kuća, naročito ako se nalazi na selu, nema veze sa kupovinom stana u gradu. Međutim, ako je reč o porodičnoj stambenoj zgradi ili svojinskom udelu na njoj, taj podatak ne treba zanemariti.
Potrebno je proveriti kako je nepokretnost upisana, koja je njena namena, koliki je nasledni udeo i kako nadležni poreski organ tumači konkretan slučaj.
Konačnu odluku o poreskoj olakšici ne donose banka, agent za nekretnine ili prodavac, već nadležni poreski organ na osnovu dokumentacije, podataka iz katastra i poreskih evidencija.
Nasleđeni deo stana ili kuće ne znači automatski da kupac neće moći da dobije stambeni kredit. Banka prvenstveno procenjuje kreditnu sposobnost, prihode, postojeća zaduženja, vrednost nekretnine koja se kupuje i sredstva obezbeđenja.
Ipak, može značajno uticati na ukupne troškove. Ako kupac zbog ranijeg suvlasništva ne ostvari poresku olakšicu na koju je računao, moraće da obezbedi više sopstvenog novca za kupovinu.
Zbog toga prilikom planiranja kupovine nije dovoljno proveriti samo kamatu, mesečnu ratu i učešće. Pre davanja kapare trebalo bi utvrditi i da li kupac zaista može da računa na poreski tretman kupca prvog stana.
Pre potpisivanja predugovora ili davanja kapare treba proveriti da li ste upisani kao vlasnik ili suvlasnik neke stambene nepokretnosti, da li se za nju vodite kao poreski obveznik i da li je neko iz vašeg domaćinstva već koristio odgovarajuću poresku olakšicu.
Ako poreski organ naknadno zaključi da uslovi nisu ispunjeni, planirani troškovi kupovine mogu porasti za više hiljada evra. Zato je jedna od najvećih grešaka unapred uračunati poresku olakšicu u budžet, a tek nakon overe saznati da je ranije nasleđeni deo porodične imovine prepreka za njeno ostvarivanje.